קניית דירה היא אחת מההשקעות החשובות ביותר שאדם מבצע במהלך חייו.
לאור חשיבותה וגודל ההשקעה הכספית הנלווית אליה, נחקקו בישראל מספר חוקים אשר מטרתם להגן על הקונה, והסדרת החובות והזכויות בין צדדים לעסקת מכר, ביניהם חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973.
חוק המכר (דירות), הינו חוק שתכליתו העיקרית היא תכלית צרכנית – הגנה על צרכן, הוא רוכש הדירה, החוק הינו חלק מרשימה ארוכה של חיקוקים צרכניים, שבהם מבקש המחוקק להתערב בהתקשרות החוזית שבין ספק לצרכן. חוק המכר (דירות) מתערב בהסכם שבין מוכר לרוכש דירה וקובע הוראות קוגנטיות – כלומר הוראות כופות שאינן ניתנות להתניה בהסכם.
הטעם להתערבות המחוקק בחוזי מכר דירות מצוי בעיקר בפער הכוחות שבין הרוכש למוכר ובפערי במידע שביניהם.
הקונה הסביר אינו יכול לעמוד במדויק על טיב הבנייה, על איכות העבודה, איכותם של המרכיבים השונים ששימשו בבנייה, וברוב המקרים, אין ביכולתו לדעת כי הדירה שרכש עומדת בדרישות הדין ובתקנים הרלבנטיים (תקנים רשמיים ותקנות הבניה), וכי נבנתה בהתאם להתחייבות המוכר ותואמת את הציפיות של הרוכש.
על מי חל חוק המכר דירות?
תחולת חוק מכר דירות אינה מוגבלת לעסקת מכר דירה בין חברות קבלניות לבין רוכש. החוק עשוי לחול גם על מכר דירה על ידי אדם פרטי/יזם המוכר דירה, ככל שזו נבנתה על ידו על מנת למכרה, המחוקק הגדיר את "המוכר", הכפוף להוראת החוק כדלקמן (סעיף 1 לחוק המכר (דירות):
"מוכר – מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו, או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".
תקופת בדק, מהי?
תקופת בדק היא תקופה הקבועה בתוספת לחוק, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, בתקופת הבדק ליקויים מסוימים המנויים בתוספת הראשונה לחוק ואי התאמות – מהווים "אי קיום חיוב" מבחינת הקבלן ואותם הוא מחויב לתקן.
לדוגמא, על פי התוספת הראשונה, תקופת הבדק בשל כשל באיטום המבנה (לרבות נזילות) היא 4 שנים. קרי, אם התגלה כשל באיטום או נזילות בתקופה של 4 שנים, נחשב הקבלן כמי שלא קיים את חיוביו, אלא אם הוכיח הקבלן שהכשל נגרם בשל מעשה או מחדל של הקונה.
פרוטוקול מסירה – אינו "סוף דבר"
במעמד מסירת הדירה נוהגים המוכרים, קבלנים/ חברות בניה להחתים את הרוכשים על פרוטוקול מסירה.
בניגוד למה שרבים חושבים, פרוטוקול המסירה אינו מונע מהרוכשים להעלות טענות באשר לליקויים בדירה שלא צוינו בפרוטוקול.
גם אם נערך פרוטוקול מסירה מסודר, הכולל הצהרה שהרוכשים מוותרים על כל טענה בדבר ליקוי שלא פורט בו, אין בכך כדי למנוע מהרוכשים להעלות טענה באשר לליקויים נוספים.
רק אם פרוטוקול המסירה מכיל ויתור ברור וחד משמעי של הקונה על זכויותיו בקשר לאי התאמה ספציפית, שהקונה היה מודע היטב לקיומה והבין את מלוא היקפה ומשמעותה\ יתכן ותהיה משמעות לוויתור זה.
מתן הזדמנות נאותה לקבלן לתקן את הליקויים
על הקונה ליתן "הזדמנות נאותה" למוכר לתקן את הדרוש תיקון במהלך שנת הבדק, או בסמוך לסיומה.
השאלה האם ניתנה "הזדמנות נאותה" אם לאו תוכרע באופן אובייקטיבי, בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה.
בהתאם לאמור, כאשר מתגלה ליקוי בדירה, מומלץ לפנות באופן רשמי מסודר לקבלן הדירה ולדרוש את תיקון הליקויים בטרם פניה לבית המשפט.
יש למצות את הפניה, ולאפשר לקבלן הדירה לתקן את הליקויים בזמן סביר, בהתאם לליקויי שמתבקש תיקונו.
כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי, תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם.
לסיכום
רוכשי דירה אשר קופחו זכויותיהם, זכאים לפיצויים ולתיקונים אותם המוכר/הקבלן מחויב לבצע.
הסתמכות על הסכמי קבלן הסטנדרטיים עליהם חתומים הרוכשים, ללא בדיקה ראויה של תנאי החוק יכולה לגרום לעוגמת נפש רבה לרוכש, ולכן חשוב לבדוק ולהתייעץ – ובמקרים מתאימים לפנות לבית המשפט.
***אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד, האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי בלבד ולא מחייב של הנושאים.
בכל מקרה מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין.
